Pasos clave para comprar una propiedad en Argentina

Comprar una propiedad es una de las decisiones más significativas que una persona puede tomar, ya sea como inversión o para establecer un hogar propio. Este proceso implica considerar varios factores, desde los aspectos financieros y legales hasta la ubicación y características del inmueble. 

El mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda en Argentina no está exento de dificultades, especialmente para quienes se enfrentan a él por primera vez. La transacción no solo implica un desembolso económico muy importante para muchas personas, sino que también requiere navegar entre contratos, verificaciones legales, negociaciones y decisiones evaluadas.

Estas operaciones comerciales tienen particularidades únicas: desde fluctuaciones económicas que afectan los valores de las propiedades, hasta regulaciones específicas que deben ser cumplidas para garantizar la seguridad de la operación. Por eso, contar con una guía clara y detallada es clave para evitar errores comunes y asegurarse de tomar decisiones informadas.

En este artículo desglosaremos cada etapa del proceso de compra de un inmueble, desde la planificación inicial hasta la escrituración, con consejos prácticos y recomendaciones basadas en la experiencia del mercado argentino.

El primer paso para comprar una propiedad es establecer un presupuesto claro. En Argentina, los valores de las propiedades varían significativamente según la ubicación, el tamaño y las características del inmueble.

Además de considerar el costo de compra, es fundamental calcular los gastos asociados, como honorarios de escribanos, impuestos y posibles reformas. Una buena práctica es reservar entre un 8% y un 10% del presupuesto para cubrir estos costos adicionales.

Determinar las necesidades específicas también es esencial. Algunos aspectos clave a evaluar incluyen la ubicación, en particular por la cercanía al trabajo, escuelas, transporte público o centros comerciales.

El tamaño de la propiedad también es un componente clave a la hora de determinar el presupuesto. ¿Es para uso personal o inversión? ¿Cuántos ambientes son necesarios? ¿Qué tipo de distribución del espacio se necesita? 

También es fundamental considerar el tipo de propiedad. Una casa puede tener un valor mayor de mantenimiento, pero no tiene costos en expensas que si tiene un departamento. O quizás un PH puede ser una buena alternativa por tratarse de unidades de viviendas generalmente con distribuciones más espaciosas. 

Una lista clara de prioridades ayudará a filtrar las opciones más adecuadas y a no desviarse del objetivo principal durante la búsqueda.

En Argentina, acceder a financiamiento hipotecario puede ser un desafío debido a las altas tasas de interés y la inestabilidad económica. Sin embargo, existen opciones disponibles a través de bancos públicos, como el Banco Nación y el Banco Provincia de Buenos Aires, que ofrecen líneas de crédito con tasas y condiciones que varían según la moneda y el plazo. 

En el caso de los bancos privados, algunos bancos ofrecen créditos hipotecarios en pesos ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que permiten cuotas iniciales más bajas pero están sujetas a la inflación. Los créditos hipotecarios requieren realizar una demostración de ingresos comprobables y se otorgan con plazos de hasta 30 años.

Al elegir un financiamiento, es importante comparar las tasas, plazos y requisitos, así como considerar la estabilidad financiera personal para afrontar las cuotas a largo plazo.

La búsqueda de propiedades puede realizarse de forma presencial o a través de plataformas online como MercadoLibre Inmuebles, que ofrecen filtros avanzados para encontrar opciones según la ubicación, el precio y las características deseadas.

Trabajar con una agencia inmobiliaria también puede ser de gran ayuda, especialmente para quienes buscan asistencia y orientación en aspectos legales y de negociación. Los agentes inmobiliarios tienen acceso a una amplia cartera de propiedades y pueden brindar asesoramiento sobre tendencias del mercado, valores reales y características de los barrios.

Al visitar una propiedad, es fundamental evaluar su estado general, si se necesitaría realizar reparaciones o se desea hacer cambios por gusto, la calidad de la construcción y los servicios disponibles. Además, es recomendable investigar la zona y el entorno. Factores externos como seguridad, conectividad y valorización del barrio serán determinantes a la hora de elegir comprar una propiedad.

Antes de realizar cualquier compromiso de compra, es indispensable verificar la documentación de la propiedad para asegurarse de que no existan problemas legales que puedan afectar la transacción. Esto incluye:

Para realizar estas verificaciones, es habitual contratar a un escribano, quien actúa como garante de la legalidad de la operación y asegura que toda la documentación esté en regla.

La reserva es el primer paso formal en la compra de una propiedad. Se trata de un documento en el que el comprador expresa su intención de adquirir el inmueble, generalmente acompañado de un adelanto monetario, conocido como “seña”. 

Este monto, que puede oscilar entre el 5% y el 10% del valor de la propiedad, asegura que el vendedor retire la propiedad del mercado durante un tiempo determinado para concretar los trámites restantes. 

Es importante que el documento de reserva incluya el precio total de la propiedad, plazos para firmar el boleto de compraventa y la escritura y, si deben detallarse, condiciones específicas, como reparaciones a realizar antes de la entrega.

El escribano es una figura clave en toda operación inmobiliaria. Este profesional no solo verifica la documentación legal, sino que también redacta y certifica los contratos necesarios, como el boleto de compraventa y la escritura.

El comprador puede elegir al escribano, aunque los costos asociados suelen ser responsabilidad compartida entre ambas partes. Estos honorarios varían según el valor de la propiedad y la jurisdicción, pero suelen rondar entre el 1% y el 2% del precio total.

Antes de avanzar con la firma de documentos como el boleto de compraventa, es recomendado realizar una inspección detallada de la propiedad. Esto ayudará a identificar posibles problemas que podrían no ser visibles a simple vista y que, de existir, impactarían en el valor del inmueble o en el uso posterior.

La inspección puede hacerse de manera personal, pero se recomienda contratar a un profesional, como un arquitecto o un ingeniero, para evaluar aspectos técnicos y estructurales. 

Lo primero que deben asegurarse es que la estructura de la propiedad esté en correctas condiciones. Para ello busca grietas, humedad o fisuras que puedan indicar problemas de construcción.

También es importante chequear las instalaciones eléctricas y sanitarias. Verificando que los sistemas estén en buen estado y cumplan con las normativas vigentes.

Si la propiedad tiene historial de modificaciones edilicias el comprador debe requerir la documentación declarada de estas operaciones al vendedor. Estos documentos confirman que las ampliaciones o reformas realizadas estén registradas y legalizadas en el plano del inmueble.

En caso de encontrar fallas importantes, estas pueden ser utilizadas como herramienta de negociación para ajustar el precio o solicitar reparaciones antes de la entrega de la propiedad.

La negociación es una etapa crucial en el proceso de compra. En nuestro país, comúnmente, el precio de una propiedad no suele ser el definitivo, y muchas veces los vendedores están dispuestos a ajustar el valor en función de factores como el estado del inmueble, el tiempo en el mercado o la urgencia de la venta.

Para negociar el precio de una vivienda de manera eficaz recomendamos respaldar la oferta con argumentos sólidos, por ejemplo, si la inspección reveló problemas, utiliza esta información para justificar un ajuste en el precio.

Antes de abrir un espacio de negociación es importante evaluar el mercado. Comparar precios de propiedades similares en la zona te ayudará a tener una base realista y ser claro respecto de tus posibilidades. 

Recuerda mantener la flexibilidad en lugar de enfocarse solo en el precio. Se pueden negociar otros aspectos, como plazos de entrega o inclusión de mobiliario.

Una buena negociación puede resultar en un ahorro significativo o en mejoras que aumenten el valor del inmueble a largo plazo.

El boleto de compraventa es un contrato legal que formaliza el compromiso entre el comprador y el vendedor. Este documento detalla los términos y condiciones de la operación, como el precio acordado y el monto de la seña, los plazos para el pago del saldo y, si fuese necesario, las penalidades por incumplimiento de cualquiera de las partes.

Es importante leer detenidamente este contrato y asegurarse de que todas las cláusulas estén claras antes de firmar. Una vez firmado, el comprador adquiere derechos sobre la propiedad, aunque la transferencia formal no se realiza hasta la escrituración.

La escritura es el paso final en el proceso de compra. Este documento, elaborado por el escribano, transfiere formalmente el dominio de la propiedad del vendedor al comprador. Para llegar a esta etapa, es necesario realizar el pago total del inmueble y presentar toda la documentación requerida, como el boleto de compraventa, el título de propiedad y los certificados de libre deuda.

Los costos asociados a la escritura incluyen el impuesto de sellos, que es un porcentaje del valor de la propiedad que varía según la jurisdicción, los honorarios del escribano que, como mencionamos, rondan entre el 1% y el 2% del valor total, y los gastos administrativos como certificados y tasas.

Una vez firmada la escritura, se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble para oficializar la transferencia.

El plazo entre la firma del boleto de compra-venta y la escritura de la propiedad suele ser de entre 15 y 45 días hábiles. Luego el Registro de la Propiedad tiene un plazo de aproximadamente 7 días hábiles más para despachar el documento validando la escrituración. 

Es muy importante que sepas que al momento de firmar la escritura debes solicitar una copia certificada de la misma por cualquier trámite que debas hacer en el futuro. 

La etapa post-compra incluye varios trámites importantes para garantizar que la transición sea completa y sin inconvenientes. 

Lo primero que deberías hacer luego de comprar tu propiedad es realizar el cambio de titularidad en servicios. El trámite de traspaso de los servicios públicos (electricidad, agua, gas) a tu nombre para evitar problemas futuros. Suelen ser trámites sencillos y muchos de ellos pueden realizarse de manera online. 

Una vez que hayas realizado el cambio de titularidad de servicios públicos deberías tramitar la inscripción en los impuestos municipales, notificando al municipio correspondiente para actualizar los datos del contribuyente.

Además, para quienes compran como inversión, este es el momento de definir estrategias de alquiler o venta futura, aprovechando la valorización de la propiedad.

Comprar una propiedad en Argentina puede parecer un proceso abrumador al principio, pero con la planificación adecuada y el conocimiento de cada paso, es posible llevar a cabo una transacción exitosa y segura. Desde la preparación inicial y la búsqueda del inmueble ideal, hasta la escrituración y las gestiones post-compra, cada etapa tiene su importancia y merece ser realizada con atención al detalle.

Contar con el apoyo de profesionales como agentes inmobiliarios, escribanos y asesores financieros es clave para tomar decisiones informadas y evitar errores costosos. Al seguir esta guía, estarás mejor preparado para enfrentar los desafíos del mercado inmobiliario argentino y lograr una inversión que se ajuste a tus necesidades y objetivos.

Para comprar una propiedad en Argentina necesitas definir tu presupuesto, contar con documentación personal (DNI o pasaporte para extranjeros), y si utilizas financiamiento, demostrar ingresos estables. Además, es clave contar con un escribano que garantice la legalidad del proceso.

Los trámites incluyen la verificación del título de propiedad, la reserva, la firma del boleto de compraventa, y finalmente, la escrituración. También es necesario registrar la transferencia en el Registro de la Propiedad y realizar cambios de titularidad en servicios e impuestos.

Es esencial verificar el estado de la propiedad, la documentación legal y las condiciones del barrio. Además, evalúa los costos adicionales como impuestos y honorarios del escribano, y define si necesitas financiamiento antes de comprometerte con la compra.

Por lo general, el costo del escribano es compartido entre el comprador y el vendedor, aunque esto puede variar según lo acordado en el boleto de compraventa. El comprador suele ser quien elige al escribano.