La ganancia neta de comprar una propiedad para luego alquilarla está dentro de los niveles más bajos de las últimas cuatro décadas. El informe completo de Reporte Inmobiliario.
En los últimos días se ha reabierto el debate sobre el tema alquileres fogoneado por distintos proyectos de ley que se están tratando en el Congreso Nacional con el fin de modificar la regulación que sobre los mismos impone el Código Civil y Comercial.
En tal sentido, resulta ilustrativo repasar qué está pasando con la rentabilidad que arrojan los alquileres de viviendas ya que precisamente esa es una de las motivaciones que llevan a que un propietario ceda su inmueble en locación y que incide en la inversión inmobiliaria.
Actualmente la renta bruta promedio que se obtiene por alquilar un departamento usado sin amoblar en la Ciudad de Buenos Aires es del 5,38% anual, según surge del último relevamiento de precios de venta y alquiler de ese tipo de unidades realizado en el mes de mayo por Reporte Inmobiliario.
Si bien la renta media se ubica en el 5,38 %, la misma difiere aunque no en forma llamativa según la composición ambiental de los departamentos.
Ahora bien, esta renta bruta se ve reducida en función de los gastos en los que debe incurrir el propietario y que deben deducirse para afinar el cálculo. Hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, las expensas extraordinarias y los impuestos que puedan corresponder a bienes personales o ganancias.
De acuerdo al cálculo de Reporte Inmobiliario la renta neta descontando dichos gastos resulta cerca de 2 puntos porcentuales menor a la renta bruta ubicándose, en promedio, en el 3,40% anual.
Por otra parte, resulta también ilustrativo tener en cuenta los datos históricos de renta donde se puede apreciar que ya durante la última década la rentabilidad por alquiler se redujo en términos históricos ubicándose actualmente dentro de los niveles más bajos de los últimos 37 años.
Sin embargo, la rentabilidad más baja se registró en 2014 y desde entonces se ve una lenta pero firme recuperación, aunque todavía muy lejos de los récords de 1987 y 1992, cuando la renta promedio era del 12%.
Al analizar qué sucede en 2017, se puede concluir que la renta bruta también rondará el 3,5%, tal como sucedió en 2016. El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires, según Reporte Inmobiliario está en u$s 2.081. Un departamento de 50 m2 tendría entonces un valor de u$s 104.050, lo que equivaldría a $ 1.685.000 (tomando un tipo de cambio a $ 16,20). En este sentido, el alquiler promedio de un inmueble de este metraje es de $ 7.351 al mes. De esta manera, la renta anual quedaría en torno al 5,23%. Si se le descuenta, nuevamente, los gastos de mantenimiento, expensas extraordinarias y los impuestos, que suman cerca de dos puntos, la renta neta quedaría entre un 3,20% y 3,5% en dólares.