Gastos de escrituración: cuáles son

Además del valor del inmueble, los interesados en comprar o vender una propiedad deben conocer cuánto habrá que pagar por la escrituración.

Los interesados en comprar o vender un inmueble, no deben mirar sólo el precio de venta de la propiedad. Además de las comisiones inmobiliarias y los impuestos, uno de los ítems que muchas veces se deja de lado y que tiene un importante impacto en el costo final de la transacción es el de los gastos de escrituración.

El primer punto a tener en cuenta es que, en términos generales, es el comprador el que elige al escribano que participará del acto de compraventa. La función de la escribanía es chequear y confirmar que toda la documentación y los papeles están en orden y cumplen con las disposiciones legales.

Hay propiedades que pueden tener algún embargo, inhibición o que, simplemente, tiene varios dueños y alguno de ellos tiene algún problema que lo imposibilita a vender su parte. Por eso es clave contar con un escribano de confianza durante todo el proceso de compra.

El monto de los gastos de escrituración no son los mismos para el comprador que para el vendedor. Y, cuando se habla de gastos de escrituración, no sólo se hace referencia a los honorarios del profesional interviniente sino también de los documentos necesarios para realizar la compraventa.

Gastos de escrituración del comprador

Como mencionamos el comprador elige al escribano. Es el principal interesado en que no haya sorpresas y si bien el proceso no es infalible son los escribanos los que aportan una mirada exhaustiva sobre los documentos y su validez. Además tanto comprador como vendedor, por lo general, no están habituados a estas transacciones. Es  importante entonces la mirada de un observador externo con un ojo entrenado. 

Cuáles son los costos de escriturar para el comprador y qué items tiene que tener en cuenta. Aquí la lista: 

  • Sellos: El comprador abona la mitad de los sellos. 1,2 en provincia de Buenos Aires o 1,8 si la propiedad es de CABA. 
  • Tasa de inscripción: El que adquiere el inmueble debe pagar esta tasa que es de 0,2% y el aporte notarial, también de 0,2%, ambos en relación al valor de la transacción.
  • Derecho de escritura: Es un monto variable que depende del valor a escriturar. Arranca en 3500 pesos para una escritura de 250.000 USD
  • Honorarios del escribano. El último de los puntos a tener en cuenta en cuanto a los gastos de escrituración es el de los honorarios del escribano. Este valor lo pagará exclusivamente el comprador. Si bien este monto es el único que se puede negociar directamente con el profesional, en términos generales es de entre un 2% a un 3% del valor del inmueble, más IVA (del 21%).

Gastos de escrituración del vendedor

El vendedor se hace cargo de la mitad del impuesto de sellos, de los impuestos correspondientes a la venta y de los gastos previos a la firma que se vinculan con la averiguación de antecedentes del inmueble y de los titulares de la propiedad. Estos son:

  • Certificado de dominio: tiene un valor que varía según la jurisdicción. En provincia de Buenos  Aires por ejemplo es de $1050. y en CABA es de $525.
  • Certificado de inhibiciones: a la fecha de esta actualización (agosto 2021) el gasto ronda entre 500 y 1000 pesos dependiendo de la cantidad de folios. Es clave que el vendedor presente para saber que no hay ningún titular de la propiedad en venta embargado, es decir imposibilitado para vender.
  • El certificado de libre deuda de la propiedad. Sirve para saber si la propiedad tiene adeuda impuestos al municipio y en caso de tenerla, a cuánto asciende.
  • El certificado de estudio de títulos: 0.2% (más una base de $10.000 que puede variar según la jurisdicción)
  • Impuesto de Sellos: la mitad que le corresponde que también varía según la jurisdicción. Por ejemplo en la provincia de Buenos Aires es el 2,4% (el vendedor paga 1,2) y en CABA es el 3,6%. 
  • El impuesto Nacional (AFIP). Es un impuesto que se aplica a las personas que adquirieron propiedades hasta el 31 de diciembre de 2017. Se llama Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) es de 1.5% para los particulares. Las personas jurídicas no pagan ITI sino el impuesto a las ganancias. Si la propiedad en venta se adquirió a partir del 1 de enero de 2018, sea persona física o jurídica paga el impuesto a las ganancias que es a cuenta de la declaración correspondiente. Solo varía el porcentaje: particulares 1.5% y personas jurídicas 3%. Es decir, que para las personas físicas, a partir de esta fecha, todas lo pagan pero pueden pedir una excepción en la AFIP en el caso de que vendan para comprar otra vivienda familiar (dentro del plazo de un año). Para esto, el vendedor tiene que hacer una presentación en la AFIP para que lo eximan del pago
  • Entrega de la posesión de inmueble

Lo común es que se haga frente al escribano en el momento de realizar la transacción de compraventa. Pero suele pasar que el vendedor solicite algunos días extras para poder realizar la mudanza. 

  • Moneda de la transacción

Se paga con la moneda que acuerden las partes del contrato: Pesos, dólares, euros o incluso con

bitcoin

  • Obligaciones del escribano

Deberá recaudar las tasas e impuestos y entregarlos al organismo correspondiente. Dentro de los 45 días de realizada la compraventa el escribano deberá ingresarla en el registro de la propiedad que corresponda. 

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