Venta de departamentos en CABA: qué buscan los compradores y en qué barrios conviene publicar

En el competitivo mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, conocer las tipologías de departamentos más buscadas puede marcar la diferencia al momento de invertir o vender una propiedad. 

Un reciente relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y UDESA correspondiente a abril de 2025 permite analizar en profundidad la relación entre la oferta y la demanda de

según ambientes y barrios, al revelar dónde se concentran las mayores oportunidades para una transacción rápida o una inversión estratégica en pozo.

Los

siguen liderando la demanda en varios barrios tradicionales porteños. Algunos casos como Monserrat, San Telmo, San Cristóbal y Recoleta muestran una demanda superior a la oferta para esta tipología. Por ejemplo, en Monserrat, el 50% de la demanda se concentra en 2 ambientes, mientras que la oferta apenas llega al 39%. Una situación similar ocurre en San Telmo (35% de demanda vs. 33% de oferta).

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Este desequilibrio indica una mayor probabilidad de cerrar operaciones rápidamente, ya que los interesados superan a las unidades disponibles. Para inversores, desarrollar o adquirir un 2 ambientes en pozo en estas zonas puede ser una decisión acertada, especialmente si se considera el precio medio por metro cuadrado:

Si tomamos como referencia que el metraje promedio para esta tipología es de 50 metros cuadrados, el valor promedio de publicación para los departamentos dos ambientes en los barrios mencionados serían de US$81.500, US$85.500 y US$129.200, respectivamente.

Las zonas con precios más accesibles combinadas con alta demanda ofrecen el potencial de buena rentabilidad en la reventa.

En

también son muy buscados, sobre todo en barrios con perfil residencial. En Colegiales, la demanda por esta tipología alcanza el 44%, mientras que la oferta apenas llega al 26%, generando un importante desfasaje. Situaciones similares se observan en Saavedra (37% vs. 24%) y Villa Urquiza (43% vs. 37%).

La fuerte demanda de 3 ambientes responde a que muchas familias buscan ambientes amplios y zonas tranquilas, bien conectadas. Además, son barrios con crecimiento sostenido del valor del metro cuadrado:

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Si tomamos como referencia que el metraje promedio para esta tipología es de 70 metros cuadrados, el valor promedio de venta en cada uno de estos barrios promediaría los US$192.500, US$143.920 y US$163.870, respectivamente.

Invertir en un tres ambientes en pozo o buscar oportunidades de compra para reventa en estos barrios podría resultar muy rentable en el corto y mediano plazo.

Aunque los departamentos de 4 ambientes o más suelen tener una menor proporción de demanda general, existen barrios donde este segmento está subofertado. Núñez se destaca: la demanda alcanza el 25%, pero la oferta disponible solo representa el 17%. Esto sugiere una falta de stock en este segmento familiar de gama media-alta.

El valor del metro cuadrado en Núñez se ubica en USD 2.537/m2, lo que lo posiciona en el rango alto del mercado. No obstante, su atractivo residencial y la cercanía con zonas premium lo convierten en una excelente alternativa para desarrollos de unidades grandes.

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A diferencia de otras tipologías, los monoambientes presentan una relación más equilibrada entre oferta y demanda en la mayoría de los barrios. En algunos casos incluso hay sobreoferta, como en

(26% de oferta vs. 23% de demanda) y San Nicolás (. Esto indica que, si bien pueden ser accesibles para algunos compradores o inversores que buscan alquiler temporario, no son actualmente la tipología con mayor dinamismo para la venta.

Invertir en una tipología con más demanda que oferta implica mayor liquidez, menor tiempo de publicación, y posibilidad de vender a mejor precio. Además, al analizar el contexto general del mercado, se observan tres conceptos interesantes:

Este contexto consolida el interés por invertir en ladrillo como refugio de valor. Y conocer el match entre oferta y demanda por ambientes es clave para maximizar el retorno.

Para quienes están pensando en invertir en pozo o buscar oportunidades de reventa, analizar el mix de oferta y demanda según ambientes se vuelve una herramienta indispensable en 2025.

Entender quiénes son los potenciales compradores también ayuda a orientar la inversión. Los monoambientes suelen ser atractivos para estudiantes, jóvenes profesionales o inversores que apuntan a alquileres temporarios. 

Por su parte, los 2 ambientes tienen una demanda transversal: parejas jóvenes, personas solas o quienes buscan una propiedad accesible en zonas céntricas. 

En el caso de los 3 ambientes, esta tipología se consolida como la opción preferida de familias pequeñas o quienes desean espacio adicional para home office. 

Finalmente, los 4 ambientes o más son buscados por familias consolidadas o quienes priorizan confort, y generalmente apuntan a zonas residenciales con buena infraestructura.

A lo largo de 2025, si se mantiene la tendencia actual de crecimiento en precios y visitas a barrios clave, es probable que las unidades bien ubicadas y adaptadas a la demanda sigan valorizándose. Para quienes piensan en invertir con visión de mediano plazo, elegir la tipología correcta en el barrio indicado puede marcar la diferencia entre una propiedad que se estanca en el mercado y una operación exitosa.

En resumidas cuentas, a la hora de decidir dónde invertir o vender un departamento, no solo importa la ubicación, sino también la tipología. Las zonas donde la demanda supera a la oferta ofrecen mejores condiciones para colocar una propiedad en el mercado de manera rápida y rentable. Monitorear estos datos mensualmente permite anticiparse a las tendencias y tomar decisiones informadas con base en información real y actualizada.

Autora: Inés Soler