Casas en sucesión: qué significa y cómo vender una propiedad heredada

La venta de una propiedad en sucesión puede ser un proceso complejo, lleno de matices legales, emocionales y fiscales que afectan tanto a los herederos como a los compradores. Entender cómo funcionan las sucesiones, qué documentos son necesarios y cuáles son las estrategias disponibles para vender una casa heredada es clave para tomar decisiones informadas y evitar conflictos.

En este artículo, hablaremos de los aspectos más relevantes de los procesos de sucesión: desde los conceptos básicos hasta los pasos legales y las consideraciones financieras, además de ofrecer consejos prácticos para facilitar el proceso.

La sucesión es el procedimiento legal mediante el cual los bienes de una persona fallecida son transferidos a sus herederos legales o designados. En el caso de los inmuebles, este proceso asegura que los derechos de posesión y disposición de la vivienda pasen de manera formal y legal a los beneficiarios.

Es importante tener en cuenta que, hasta que no se complete el trámite de sucesión, los herederos no podrán disponer del inmueble para ningún uso comercial, ya sea para venderlo, alquilarlo o hipotecarlo. Esto hace que la sucesión sea un requisito indispensable para dar legitimidad a cualquier transacción relacionada con la propiedad.

Existen dos tipos principales de sucesión, la sucesión testamentaria, que ocurre cuando el fallecido dejó un testamento válido en el que designa a sus herederos y distribuye sus bienes. Este tipo de sucesión suele ser más sencillo, ya que las disposiciones del testamento guían el proceso. Para hacer un testamento en Argentina, se debe acudir a una escribanía con dos testigos que conozcan a la persona, pero que no sean parientes del testador ni del escribano. O la sucesión por ley, o sucesión ab intestato, que se aplica cuando no existe un testamento. En este caso, los bienes se distribuyen según las normas del Código Civil y Comercial de Argentina, priorizando a los descendientes directos (hijos, cónyuge, etc.) como herederos legítimos.

La declaratoria de herederos es una resolución judicial que establece quiénes son los legítimos herederos del fallecido. Este documento es fundamental para cualquier trámite relacionado con la propiedad heredada, ya que solo con esta declaratoria los herederos adquieren derechos plenos sobre el inmueble.

Sin este paso, la propiedad sigue figurando a nombre del fallecido, lo que impide su venta, alquiler o cualquier tipo de transferencia formal.

Para iniciar el trámite de la declaratoria de herederos, se debe acreditar el fallecimiento del causante y el vínculo con los herederos. Para ello, se necesita la siguiente documentación: Partida de defunción, Partidas de nacimiento o matrimonio, Títulos de propiedad de los bienes, Documentos de cuentas bancarias u otros activos.

El trámite puede demorar aproximadamente seis meses, pero el tiempo puede variar según el juzgado, las circunstancias del caso y factores externos.

El trámite de sucesión requiere la presentación de ciertos documentos clave, como:

Contar con todos estos documentos en regla puede agilizar significativamente el trámite.

El proceso de sucesión consta de varias etapas que deben cumplirse en el siguiente orden:

Primero, recolectar la documentación necesaria. Se debe contar con la partida de defunción del fallecido, el testamento si lo hay, y los documentos de identidad de los herederos. También es recomendable hacer una lista de los bienes y deudas del fallecido.

Una vez que se cuenta con el papeleo requerido, se procede a la apertura del proceso judicial de sucesión, donde uno de los herederos o todos de forma conjunta inician el trámite en el juzgado correspondiente, presentando los documentos requeridos.

A partir de entonces, los siguientes pasos quedan a cargo del juzgado actuante, con la publicación de edictos. Se publican anuncios en diarios oficiales para informar a posibles acreedores o interesados sobre la apertura de la sucesión.

Luego, se dicta la declaratoria de herederos. Una vez que el juez verifica los vínculos familiares y que no existen impugnaciones, emite la declaratoria.

El último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. El inmueble heredado se registra a nombre de los herederos, quienes adquieren la titularidad formal.

Este proceso puede tardar entre seis meses y dos años, dependiendo de la complejidad del caso y del volumen de trabajo en los juzgados.

Durante el proceso de sucesión, los herederos tienen la responsabilidad de presentar la documentación completa y precisa, cumplir con los plazos y requerimientos establecidos por el juzgado y cubrir los gastos asociados al trámite. Entre estos gastos se incluyen honorarios legales, tasas judiciales, que pueden cambiar según la jurisprudencia, y costos de publicaciones, certificaciones y otros. 

Además, es fundamental que los herederos mantengan una buena comunicación entre sí para evitar conflictos que puedan retrasar el proceso.

Una vez que se emite la declaratoria de herederos y la propiedad se registra a nombre de los beneficiarios, estos tienen la opción de vender el inmueble directamente. En este caso, es esencial que todos los herederos estén de acuerdo con la venta y firmen la escritura correspondiente ante un escribano público.

Este método es el más común y seguro, ya que garantiza que el comprador obtenga un título de propiedad libre de problemas legales.

El tracto abreviado es un procedimiento especial que permite vender una propiedad en sucesión sin necesidad de completar todo el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad. Este mecanismo es útil cuando los herederos desean acelerar la venta o el comprador está dispuesto a asumir ciertos riesgos asociados a la falta de inscripción previa.

En este caso, el escribano certifica la transferencia directamente del titular fallecido al nuevo comprador, con el consentimiento de los herederos. Aunque es una opción válida, se recomienda utilizarla sólo en casos excepcionales y con asesoría legal adecuada.

Puede suceder que los herederos no logren ponerse de acuerdo sobre la venta de la propiedad, existen varias opciones legales. La extinción de condominio, implica que si uno de los herederos desea quedarse con el inmueble, puede comprar la parte correspondiente al resto y convertirse en único propietario. 

Otra opción es realizar una venta de proindiviso en la que los herederos pueden vender sus partes indivisas de la propiedad, aunque esta opción suele ser menos atractiva para los compradores.

Finalmente, la división de la cosa común, se realiza si no hay acuerdo posible. Un juez puede ordenar la venta forzada del inmueble y la distribución del dinero entre los herederos.

En cualquiera de estos casos, es crucial contar con asesoría legal para garantizar que el proceso se realice de manera justa y legal.

La venta de una propiedad heredada no solo implica trámites legales, sino también una serie de implicaciones fiscales que los herederos deben conocer para evitar problemas económicos y legales en el futuro. Cuando los herederos deciden vender una casa en sucesión, deben tener en cuenta los impuestos asociados a la transacción.

En primer lugar, el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) que en Argentina, corresponde al 1,5% del valor de la operación de venta, pero no siempre aplica en propiedades heredadas. Si todos los herederos son personas físicas y la propiedad no está destinada a actividades comerciales, podrían estar exentos de este impuesto.

Por otro lado, el impuesto a las ganancias se aplica en ciertos casos específicos, como si la propiedad genera una renta al momento de la venta (por ejemplo, alquileres acumulados). Es importante verificar con un profesional calificado las particularidades del caso.

Es importante tener en consideración los tributos municipales y provinciales que algunas jurisdicciones aplican tasas adicionales por transferencias inmobiliarias, lo que varía según la ubicación del inmueble.

Si la propiedad heredada cuenta con una hipoteca, los herederos asumen la responsabilidad de continuar con los pagos o negociar la deuda con el acreedor. 

En estos casos, las estrategias más comunes incluyen renegociar los términos de la hipoteca. Algunos bancos permiten reestructurar la deuda para adaptarla a las posibilidades económicas de los herederos. 

También se puede incluir la deuda en el precio de venta si la propiedad está en buen estado. Los herederos pueden venderla asumiendo que el comprador pague o absorba el saldo pendiente. 

En cuanto a otros gravámenes, como embargos o deudas fiscales, es crucial resolver estas obligaciones antes de avanzar con la venta.

Para lograr una venta exitosa y reducir costos asociados, los herederos pueden realizar mejoras mínimas, como reparar detalles como pintura, cañerías o pisos para aumentar el atractivo de la propiedad sin invertir grandes sumas. 

Recomendamos siempre valuar la propiedad correctamente contratando a un tasador inmobiliario garantiza que el precio de venta sea competitivo y acorde al mercado. En esos casos también hay que tener en cuenta la posibilidad de negociar honorarios. Algunos escribanos y abogados están dispuestos a acordar tarifas más bajas, especialmente en casos de herencias simples.

Las propiedades en sucesión representan un desafío único dentro del mercado inmobiliario argentino. Tanto herederos como compradores deben estar atentos a los requisitos legales, fiscales y financieros que acompañan este tipo de transacciones.

Los pasos esenciales incluyen obtener una declaratoria de herederos, gestionar cualquier deuda o gravamen pendiente, y asegurarse de cumplir con las normativas fiscales. Además, explorar alternativas como el tracto abreviado o la extinción de condominio puede facilitar el proceso cuando existen desacuerdos entre herederos.

Para los herederos, planificar y contar con asesoría profesional es clave para maximizar el valor de la propiedad y evitar conflictos legales o económicos. Por su parte, los compradores interesados en propiedades en sucesión deben evaluar los riesgos y beneficios antes de tomar una decisión.

Para vender una casa en sucesión, es necesario completar primero el trámite de declaratoria de herederos. Una vez obtenida, los herederos pueden vender la propiedad de forma directa, asegurándose de que todos firmen la escritura de venta. Si la propiedad tiene deudas o gravámenes, estos deben ser resueltos previamente.

No hay un límite legal  para que una propiedad continúe a nombre de una persona fallecida. Sin embargo, mientras no se realice la sucesión, la propiedad no puede ser vendida, hipotecada o transferida legalmente. Es recomendable iniciar el trámite lo antes posible para evitar complicaciones legales o fiscales a largo plazo.

Comprar una propiedad en sucesión es posible, pero implica ciertos riesgos si el trámite no está completamente finalizado. Por ejemplo, el comprador debe asegurarse de que todos los herederos estén de acuerdo y que no haya impugnaciones o deudas pendientes sobre el inmueble. Contar con un escribano de confianza es fundamental para garantizar una transacción segura.

Si uno de los herederos se opone a la venta, los demás pueden optar por: