Contrato de alquiler en Argentina: todo lo que necesitás saber

La Ley 27.737 reformó los contratos de alquiler en Argentina, cambiando derechos y responsabilidades clave.

Introducción

El mercado inmobiliario en Argentina ha estado en constante evolución, especialmente en lo que respecta a los contratos de alquiler. Desde la entrada en vigencia de la Ley 27.737 en 2024, que modificó el Código Civil y Comercial, las reglas que rigen estos acuerdos han cambiado significativamente. Esto ha generado preguntas tanto en propietarios como en inquilinos sobre las condiciones legales, los derechos y responsabilidades de cada parte, y los procedimientos que se deben seguir para formalizar un contrato de alquiler.

En este artículo, exploraremos todos los aspectos fundamentales que necesitás conocer sobre los contratos de alquiler en Argentina: desde los fundamentos legales y financieros, hasta los detalles prácticos como las garantías y los ajustes. Nuestro objetivo es proporcionarte una guía completa para que puedas manejar cualquier situación relacionada con el alquiler de una propiedad en el país, ya sea como locador o locatario.

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Fundamentos legales y estructura del contrato de alquiler

Normativa vigente sobre alquileres en Argentina

El marco legal para los contratos de alquiler en Argentina se encuentra establecido en el Código Civil y Comercial, específicamente en los artículos 1187 al 1223. Además, desde este año, la Ley 27.737 introdujo una serie de modificaciones clave.

En primer lugar, se modificó la duración mínima del contrato. Para inmuebles destinados a vivienda, no hay una duración mínima, como si lo había en la normativa anterior, por lo que se pueden firmar contratos por dos o tres meses. 

La segunda modificación importante es acerca de la actualización del valor del alquiler. Los ajustes pueden acordarse con el inquilino, con plazos de tres o seis meses utilizando un índice combinado que considera la inflación (IPC) y el aumento salarial (RIPTE).

Por último, los contratos deben contar con un registro obligatorio ante la ARCA. Todos los contratos deben ser registrados por el locador en la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA).

Estas disposiciones buscan equilibrar la relación entre locadores e inquilinos, ofreciendo mayor previsibilidad para ambas partes. Sin embargo, la normativa también ha generado debate debido a las dificultades que enfrentan los propietarios para calcular ajustes adecuados o recuperar sus propiedades en caso de incumplimiento.

Estructura y requisitos esenciales del contrato

Un contrato de alquiler debe ser formalizado por escrito, y su contenido debe cumplir con ciertos requisitos básicos:

  • Identificación de las partes: el contrato debe incluir los datos completos del locador y el locatario, incluyendo nombres, apellidos, DNI y domicilios legales.

  • Objeto del contrato: debe especificarse claramente el inmueble que se alquila, incluyendo su dirección y una descripción detallada.

  • Duración: como se mencionó, para viviendas no hay un plazo mínimo obligatorio sino que será acordado entre las partes. En el caso de inmuebles comerciales, el plazo mínimo es de 3 años.

  • Monto del alquiler: el contrato debe establecer el monto inicial del alquiler, la periodicidad de los pagos y la moneda en la que se abonará.

  • Garantías: es importante detallar el tipo de garantía exigida al locatario, que puede ser un depósito en efectivo, una garantía propietaria, un seguro de caución o incluso un aval bancario.

La formalización escrita no solo es una exigencia legal, sino que también protege los derechos de ambas partes. Ante cualquier conflicto, el contrato sirve como documento probatorio en caso de intervención judicial.

Importancia de la formalización escrita

Aunque en algunos casos se han celebrado contratos verbales, estos no son recomendables debido a la falta de respaldo legal. Según el artículo 1188 del Código Civil y Comercial, cualquier contrato de alquiler debe estar documentado por escrito, especialmente si tiene una duración superior a tres meses. La ausencia de un contrato escrito puede generar problemas legales y desacuerdos entre las partes.

Además, al registrar el contrato en la ARCA, las partes obtienen beneficios como mayor transparencia en las transacciones y la posibilidad de deducir el alquiler en el caso del inquilino que paga el Impuesto a las Ganancias.

Condiciones financieras y ajustes

Cláusulas sobre el pago del alquiler

El pago del alquiler es uno de los elementos centrales de cualquier contrato. Las cláusulas relacionadas con este aspecto deben ser claras y precisas para evitar malos entendidos. 

La periodicidad del pago debe quedar establecida en el contrato. El alquiler se abona generalmente de forma mensual.

El contrato debe dejar establecida la moneda de pago. En Argentina, el alquiler suele pactarse en pesos. Sin embargo, en algunos casos, especialmente en propiedades de alto valor, se acuerda en dólares. La normativa establece que el locatario tiene derecho a pagar en pesos al tipo de cambio oficial si así lo desea.

También es importante que el documento incluya el método de pago previamente pactado. Aunque los pagos en efectivo son comunes, cada vez más contratos incorporan transferencias bancarias como método preferido por su practicidad y trazabilidad.

Ajustes de alquiler: índices y periodicidad

Uno de los cambios más relevantes introducidos por la Ley 27.737 es la obligatoriedad de realizar ajustes anuales utilizando un coeficiente que se obtiene de comparar la menor variación entre el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Este cálculo busca evitar los incrementos abruptos y dar previsibilidad al inquilino. 

Por ejemplo, si el alquiler inicial es de $50.000 y el ICL semestral indica un aumento del 40%, el nuevo alquiler será de $70.000. Este mecanismo permite una actualización acorde a las variables económicas del país, aunque no siempre es suficiente para cubrir los costos de mantenimiento del inmueble.

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Garantías y depósitos

Otro aspecto fundamental son las garantías y los depósitos, que protegen al locador frente a posibles incumplimientos.

En cuanto al depósito en garantía, la ley estipula que no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato. Al finalizar el contrato, el locador debe devolver este monto actualizado al último valor del alquiler mensual, salvo que existan deudas o daños comprobables en el inmueble.

Por garantía también podemos interpretar el aval que el inquilino ofrece en caso que no se cumpla con los pagos. El método más común sigue siendo la garantía propietaria, donde un tercero solidariamente ofrece una propiedad a su nombre, pero otras opciones como el seguro de caución han ganado popularidad debido a su flexibilidad. Estas alternativas permiten a más personas acceder a un alquiler sin depender de otra persona que intervenga en su lugar. 

Las cláusulas relacionadas con las garantías y depósitos deben estar claramente especificadas en el contrato, evitando ambigüedades que puedan generar conflictos futuros.

Obligaciones y derechos de las partes

Responsabilidades del locador y locatario

En un contrato de alquiler, tanto el locador como el locatario tienen derechos y obligaciones que deben cumplir para garantizar una relación contractual saludable. La normativa establece lo siguiente:

Es obligación del locador entregar el inmueble en condiciones adecuadas, garantizando que el inmueble sea habitable o apto para el uso convenido al momento de la entrega.

El mantenimiento estructural del inmueble (como problemas de plomería, electricidad o filtraciones) es responsabilidad del locador, salvo que el daño sea ocasionado por el inquilino. Responder por reparaciones mayores que no se desprendan del uso cotidiano es obligación del propietario.

Una vez entregado el inmueble, el locador debe respetar la privacidad del locatario. No se puede ingresar a la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo situaciones de emergencia.

Por otra parte, es obligación del locatario pagar el alquiler en tiempo y forma. Es fundamental que el inquilino cumpla con el pago según lo establecido en el contrato.

También conservar el inmueble en buen estado. El inquilino debe mantener el inmueble limpio y realizar reparaciones menores derivadas del uso normal como cambios de luces o ajustes de griferías. Ante cualquier problema grave en el inmueble, el locatario debe avisar de daños o problemas  al locador para que este pueda resolverlo.

En resumen, el locador tiene derecho a recibir el pago del alquiler según el contrato, exigir el cumplimiento de las normas pactadas y recuperar el inmueble al finalizar el contrato. Mientras que los derechos del locatario incluyen disfrutar del inmueble sin interferencias, exigir reparaciones necesarias y rescindir el contrato bajo ciertas condiciones.

Modificación y rescisión del contrato

Si alguna de las partes desea modificar el contrato, esto debe hacerse por escrito y con el acuerdo mutuo. En cuanto a la rescisión anticipada, el locatario tiene el derecho de finalizar el contrato después de cumplir seis meses de alquiler, siempre que notifique con al menos un mes de antelación. Dependiendo del momento de la rescisión, podría aplicarse una indemnización de un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurre antes del primer año y un mes de alquiler si sucede después del primer año.

Condiciones de desalojo

La Ley 27.737 de alquileres en Argentina establece que el locador puede iniciar un desalojo si el inquilino no devuelve el inmueble después de que se cumpla el plazo de intimación de pago o finalice el contrato. El locador es responsable de los gastos y costas de la acción judicial.

En caso que se proceda a la devolución del inmueble, el locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su entrega. Si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente ante el juez. Si el inquilino consigna las llaves dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación al locador, no debe pagar el alquiler de esos días. 

Registro, impuestos y procedimientos adicionales

Registro obligatorio de contratos de alquiler ante la ARCA

Como mencionamos, los contratos de alquiler deben ser registrados ante la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA). Esta medida tiene como objetivo aumentar la transparencia en el mercado y garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales. Tanto el locador como el locatario pueden realizar el registro, aunque la responsabilidad primaria recae en el locador. El procedimiento se realiza de manera digital a través de la página oficial de la ARCA (ex AFIP).

Implicancias fiscales para las partes

Para el locador:

  • El monto percibido por el alquiler puede estar sujeto al Impuesto a las Ganancias, dependiendo del régimen fiscal al que esté inscripto.

  • Si el locador es propietario de más de una propiedad, también podría estar alcanzado por el Impuesto a los Bienes Personales.

Para el locatario:

  • En ciertos casos, el inquilino puede deducir un porcentaje del monto del alquiler del Impuesto a las Ganancias, siempre que se trate de su vivienda única y que el contrato esté registrado.

Procedimientos en caso de incumplimientos

Cuando surgen conflictos entre locador y locatario, las opciones incluyen:

  1. Mediación: en muchas provincias, se promueve la mediación como una alternativa rápida y económica para resolver disputas.

  2. Intervención judicial: en casos graves, como incumplimientos reiterados o desalojo, es necesario acudir a la justicia. Este proceso puede ser largo y costoso, por lo que se recomienda agotar las vías conciliatorias antes de llegar a esta instancia.

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Conclusión

Entender los contratos de alquiler en Argentina bajo la normativa vigente es fundamental para evitar malentendidos y proteger los derechos tanto de inquilinos como de propietarios. Desde los fundamentos legales hasta los detalles financieros y fiscales, este artículo ha cubierto los aspectos más relevantes para ayudarte a negociar y firmar un contrato de alquiler con confianza.

Como recomendación final, es ideal contar con el asesoramiento de un abogado o profesional inmobiliario antes de firmar cualquier contrato. Además, asegúrate de leer y comprender cada cláusula para evitar sorpresas a futuro.

Preguntas frecuentes

¿Cómo son los nuevos contratos de alquiler en 2024?

Los contratos siguen regidos por la Ley de Alquileres 27.737 y DNU modificatorio, que no establece una duración mínima, ajustes anuales y registro obligatorio en la ARCA. Se espera que continúen las discusiones legislativas para ajustar ciertos aspectos de la normativa.

¿Qué tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler?

Verificá que todos los términos estén claramente establecidos, incluyendo el monto del alquiler, los ajustes, las garantías y las responsabilidades de cada parte. Además, asegurate de que el contrato esté registrado ante la ARCA.

¿Qué cosas debe tener un contrato de alquiler?

Un contrato debe incluir la identificación de las partes, descripción del inmueble, duración, monto del alquiler, método de pago, cláusulas de ajuste y las garantías. También debe estar firmado por ambas partes.

¿Qué revisar en un contrato de alquiler?

Antes de firmar, revisa que no haya cláusulas abusivas, que la descripción del inmueble sea precisa y que los términos financieros sean claros. También es importante confirmar que el contrato esté en conformidad con la normativa vigente.