Requisitos para alquilar una propiedad en Argentina

El alquiler de una propiedad en Argentina, ya sea una vivienda o un local comercial, debe hacerse siguiendo una serie de requisitos legales, administrativos y financieros. Con la regulación actual y el dinamismo del mercado inmobiliario, es esencial estar bien informado antes de iniciar cualquier trámite. 

En los últimos años, el mercado de alquileres en Argentina ha experimentado importantes transformaciones debido a la implementación de la Ley de Alquileres N.º 27.737, promulgada en 2023. Este marco normativo establece ajustes semestrales, sin duración mínima de contratos  para aquellos  firmados a partir de 2024. Las constantes fluctuaciones económicas, como la inflación y la dolarización de algunos contratos, han hecho que el panorama para los inquilinos sea complejo.

Entender los requisitos es fundamental para evitar malentendidos, garantizar el cumplimiento de los derechos y obligaciones y proteger la inversión, tanto para quien alquila como para quien ofrece una propiedad en alquiler. En este artículo abordaremos en detalle los elementos que deben cumplir tanto inquilinos como propietarios para garantizar una relación contractual segura y transparente.

El primer paso para alquilar una propiedad es demostrar la capacidad legal para firmar el contrato y cumplir con sus términos. Esto incluye ser mayor de edad, solo los mayores de 18 años pueden asumir las responsabilidades legales de un alquiler. Además, se debe presentar un DNI o pasaporte vigente. Para los ciudadanos argentinos, el Documento Nacional de Identidad es obligatorio. Los extranjeros deben presentar su pasaporte o documentación equivalente.

Los propietarios buscan asegurar que el inquilino tenga los recursos necesarios para cubrir el alquiler mensual. Por ello, se solicita presentar recibos de ingresos, en el caso de trabajadores en relación de dependencia o constancias de ingresos independientes, los profesionales autónomos deben presentar declaraciones juradas de ganancias o comprobantes de facturación.

Las garantías son fundamentales para proteger a los propietarios ante posibles incumplimientos. Entre las opciones más comunes se encuentran:

El depósito de garantía es obligatorio y suele equivaler a uno o dos meses de alquiler. Este monto cubre posibles daños o deudas al finalizar el contrato. Además, al momento de firmar se deben considerar otros costos como el pago del primer mes, generalmente requerido al inicio, y los honorarios inmobiliarios que en algunas provincias son asumidos por los inquilinos; en otras, como CABA, los cubren los propietarios.

La Ley de Alquileres establece normas claras para contratos residenciales.

En cuanto a la duración mínima del contrato, el DNU 70/2023 determinó que los contratos de alquiler no deben tener un plazo mínimo de duración. 

Los contratos de alquiler determinan ajustes trimestrales con el Índice para Contratos de Locación (ICL), que combina la inflación (IPC) y los salarios (RIPTE).

Además, se determina que todos los contratos deben estar registrados obligatoriamente a través de la inscripción en la ARCA, lo que permite a los inquilinos deducir el 40% del alquiler en el Impuesto a las Ganancias.

El Código Civil y Comercial regula los derechos y responsabilidades de ambas partes:

Para finalizar un contrato de manera anticipada, el inquilino debe informar al propietario con al menos 30 días de anticipación, según establece la Ley de Alquileres. En casos de rescisión anticipada, pueden aplicarse penalidades según lo estipulado en el contrato.

Si ambas partes están de acuerdo, el contrato puede renovarse. Esto implica un nuevo acuerdo sobre el alquiler, respetando las normativas legales vigentes.

Antes de firmar, es fundamental realizar una revisión del contrato  y comprender todas las cláusulas, incluyendo las relacionadas con el pago, ajustes y responsabilidades.

También recomendamos documentar el estado de la propiedad, realizando un inventario inicial detallado, con fotografías, puede evitar conflictos al final del contrato.

Si tienes dudas, consultar a un abogado profesional puede asesorarte sobre tus derechos y obligaciones.

Por último, siempre es aconsejable mantener un historial de pagos. Esto será útil en caso de necesitar referencias futuras.

El contrato de alquiler es el documento que formaliza la relación entre propietario e inquilino. En Argentina, está regulado principalmente por el Código Civil y Comercial y por la Ley de Alquileres N.º 27.737. Cumplir con los aspectos legales asegura que ambas partes tengan claridad sobre sus derechos y obligaciones.

La normativa actual establece ciertos parámetros que deben respetarse en cualquier contrato de alquiler residencial. La duración del contrato, las condiciones de pago donde las partes deben acordar un único monto mensual y el plazo para abonar, y la modalidad de ajuste que se acuerde entre las partes. 

En el caso de contratos comerciales, las condiciones pueden variar. Por ejemplo, la duración mínima tampoco está regulada pero se permite mayor flexibilidad en los ajustes del alquiler.

Con la normativa actual, los contratos de alquiler deben ser registrados obligatoriamente ante la ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero). Este registro otorga beneficios tanto a inquilinos como a propietarios:

Para los inquilinos, el registro otorga la posibilidad de deducir hasta el 40% del alquiler en el Impuesto a las Ganancias, lo que representa un ahorro significativo para quienes están en relación de dependencia.

Para los propietarios, por su parte, permite legalizar la regularización de los ingresos obtenidos, evitando posibles sanciones por omisión de información fiscal.

El registro debe realizarse dentro de los 15 días hábiles posteriores a la firma del contrato. Es un trámite sencillo que puede realizarse a través del sitio web de la ARCA.

La ley permite al inquilino rescindir el contrato antes de su vencimiento, siempre que se respete la notificación previa, informando al propietario con al menos 30 días de anticipación.

Y establece la normativa de la indemnización. Si el contrato tiene menos de seis meses, el propietario puede exigir una penalidad equivalente a 1.5 meses de alquiler. Si han pasado más de seis meses, la penalidad se reduce a 1 mes de alquiler.

En casos de incumplimiento por parte del propietario (como falta de mantenimiento esencial o violaciones al contrato), el inquilino puede rescindir sin penalidad, previa consulta legal.

La renovación de un contrato implica negociar nuevos términos, especialmente el monto del alquiler. Aunque la Ley de Alquileres no obliga a las partes a renovar bajo las mismas condiciones, en la práctica es común que inquilinos y propietarios mantengan la relación si no existen inconvenientes previos.

Se recomienda iniciar las negociaciones al menos 60 días antes del vencimiento del contrato para evitar períodos de incertidumbre.

Antes de comprometerse con un alquiler, los inquilinos deben tomar ciertas precauciones para protegerse de futuros inconvenientes. 

En primer lugar, es fundamental revisar la documentación del propietario. Asegúrate de que la persona que alquila sea el titular o cuente con un poder notarial válido.

Leer el contrato detenidamente permite identificar posibles cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionadas o restricciones no justificadas.

Como mencionamos anteriormente, verificar el estado de la propiedad, preferiblemente con el propietario o responsable de la inmobiliaria presente, para documentar cualquier desperfecto previo.

Una vez firmado el contrato, es importante guardar recibos y comprobantes de pago. Desde los pagos iniciales hasta los mensuales, conservar toda la documentación es clave para evitar conflictos.

Volvemos a recomendarte consultar a un abogado o escribano si tienes dudas legales.

A lo largo de este artículo recomendamos en varias oportunidades hacer una inspección previa, acompañada de un inventario detallado, para evitar conflictos al finalizar el contrato. Aquí algunos aspectos clave:

En Argentina, existen diversas instituciones y organismos que ofrecen recursos y asesoramiento sobre alquileres 

La ARCA te puede facilitar información sobre el registro de contratos y beneficios fiscales.

La defensoría del inquilino, por su parte, brinda apoyo gratuito en conflictos relacionados con alquileres. Deberás consultar de acuerdo a tu jurisdicción cuáles son los organismos locales.

Finalmente, es importante que tengas presente que tanto el colegio de escribanos como las inmobiliarias pueden facilitar el proceso contractual y garantizar su legalidad.

El alquiler de una propiedad en Argentina puede ser un proceso desafiante, pero contar con la información adecuada facilita enormemente la experiencia para ambas partes. Conocer los requisitos legales, cumplir con la documentación necesaria y entender los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios no solo permite prevenir conflictos, sino también establecer una relación contractual sólida y transparente.

El contexto del mercado inmobiliario actual, sumado a las disposiciones de la Ley de Alquileres, otorga a los inquilinos mayor estabilidad, mientras que los propietarios también cuentan con herramientas legales para proteger sus intereses. Sin embargo, este equilibrio sólo es posible si ambas partes se informan correctamente y cumplen con las normativas vigentes.

En resumen, tanto los propietarios como los inquilinos tienen un papel clave en mantener la integridad del mercado de alquileres en Argentina. Este artículo busca ser una guía práctica para ayudar a todos los involucrados a navegar con éxito este aspecto crucial del mercado inmobiliario.

Para alquilar una propiedad en Argentina, necesitarás:

Es importante verificar qué requisitos específicos solicita cada propietario o inmobiliaria, ya que pueden variar ligeramente.

Además de la documentación básica, los inquilinos deben cumplir con ciertas condiciones:

Los requisitos esenciales para formalizar un contrato son:

Asegúrate de que el contrato esté redactado de manera clara y que cumpla con la normativa vigente para evitar problemas legales.

Un contrato de alquiler debe incluir los siguientes puntos clave:

Un contrato bien estructurado protege tanto al inquilino como al propietario y es la base para una relación contractual exitosa.