Alquilar en CABA: ¿qué cambió tras el aumento de oferta?

Durante años,

(CABA) fue una carrera contrarreloj: pocas opciones, precios que subían mes a mes y fuerte competencia entre inquilinos. Sin embargo, el escenario de 2025 empieza a mostrar matices nuevos.

Aunque los precios continúan en ascenso, se percibe una mayor disponibilidad de unidades, consecuencia de cambios en el marco normativo y económico.

Según el informe de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés elaborado en abril de 2025, los precios siguen subiendo: en el último mes crecieron un 2,3% e interanualmente aumentaron 44,9%. Sin embargo, el ritmo de crecimiento muestra señales de moderación frente a los picos de años anteriores.

En esta nota, analizamos cómo impactó el cambio en la oferta, qué pasó con los precios y qué debe saber quien busca alquilar hoy.

¿Por qué hay más oferta de alquileres en 2025?

El crecimiento de la oferta de propiedades en alquiler no es un fenómeno nuevo, sino que se trata de una tendencia que comenzó tras la derogación de la anterior Ley de Alquileres, en diciembre de 2023.

Esta ley obligaba a los propietarios a ofrecer sus unidades en contratos de tres años bajo un valor que se actualizaba anualmente bajo un índice que corría a la inflación desde atrás. Eso provocó que muchos dueños de viviendas retiren sus unidades del mercado de renta y firmen contratos por fuera de la ley o incluso los dejen vacíos. 

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Sin embargo, la flexibilización de las condiciones contractuales permitió que muchos propietarios volvieran a colocar sus inmuebles en alquiler tradicional. Hoy en día, los contratos suelen cerrarse en pesos en la mayoría de los barrios de la capital, se acuerda un ajuste del valor en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la extensión preferida por las partes suele ser de 24 meses.

Desde la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia que desreguló el mercado, “la oferta se incrementó un 149,44%”, sostienen desde el Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario. 

Si bien las estadísticas de la institución indican que en marzo la oferta disminuyó un 8,65% y acumula una baja del 15,94% al sumarse a la tendencia bajista de febrero, “el volumen sigue siendo acorde al mercado actual”, aprecian los especialistas. En este sentido, los especialistas en el mercado analizan que la reducción temporal puede explicarse como una reacción natural del mercado. Ante la demanda, las viviendas alquiladas en los dos primeros meses del año no se repusieron proporcionalmente y eso pudo haber generado una baja en la oferta. Esto no quita que todavía haya suficiente oferta para alimentar la demanda. 

A este fenómeno se le sumó al reciente levantamiento del cepo cambiario, el cual trajo mayor previsibilidad al mercado y consecuentemente alentó tanto a propietarios como a inversores a ofrecer más unidades.

Es importante destacar que aunque hoy hay más oferta que en los momentos críticos de 2023, la demanda sigue siendo alta y las mejores oportunidades no duran demasiado tiempo publicadas.

¿Cuáles son los barrios con mayor oferta de alquileres?

De acuerdo al informe de marzo del Colegio Inmobiliario porteño, los seis barrios con mayor oferta de alquileres son:

Estos seis barrios representan, de acuerdo a la estadística publicada por la entidad, el 56,9% de la oferta total, en base al promedio de la oferta publicado en diversos portales como Mercado Libre. 

En ese sentido,

lidera el ránking de cantidad de viviendas ofrecidas en alquiler posee 3093 inmuebles publicados. En otras palabras, este barrio premium del corredor norte concentra casi el 20% de los alquileres publicados en la Ciudad de Buenos Aires. 

¿Qué pasó con los precios de los alquileres?

De acuerdo con el informe de Mercado Libre y UdeSA, en abril de 2025 los precios de alquiler en CABA subieron un 2,3% mensual en pesos corrientes. A nivel interanual, los precios muestran un crecimiento sostenido, aunque la velocidad del ajuste se moderó respecto de 2023, cuando los aumentos mensuales superaban el 12%.

Sin embargo, el informe del Colegio Inmobiliario de CABA rescata que los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales, es decir, incrementan por debajo del nivel de inflación. En números, desde enero de 2024 a febrero de 2025 inclusive la baja promedio fue del 36,3%.

Por su parte, algunos datos destacados del relevamiento de Mercado Libre señalan que:

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Un dato clave es que el aumento de oferta no significó una baja de precios, sino una desaceleración en el ritmo de suba. Los contratos siguen ajustándose regularmente, y el presupuesto mensual sigue siendo un factor decisivo.

¿Cómo cambió la negociación entre propietarios e inquilinos?

Antes, la falta de opciones dejaba al inquilino con escaso margen de negociación.

Hoy, aunque en zonas muy demandadas sigue habiendo competencia, en barrios con mayor stock disponible se observa una mayor flexibilidad en algunas condiciones.

Cambios destacados:

¿Qué debe tener en cuenta quien busca alquilar hoy?

Si estás por alquilar en CABA en 2025, estos consejos pueden ayudarte:

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¿Es un buen momento para alquilar?

El mercado de alquileres de CABA en 2025 es más dinámico que en años anteriores, con más opciones, mejores posibilidades de negociación y precios que, aunque siguen subiendo, lo hacen a un ritmo más moderado.

Para quienes están atentos, comparan opciones y actúan rápidamente, es posible conseguir departamentos acordes a su presupuesto y en buenas ubicaciones.

En Mercado Libre se pueden buscar, filtrar y contactar en pocos clics, accediendo a miles de propiedades verificadas en todo CABA.

Un aspecto importante a la hora de alquilar es definir la estrategia de búsqueda con anticipación. Si bien el mercado ofrece más oportunidades que en años anteriores, la velocidad sigue siendo clave.

Autor: Inés Soler