Guía para alquilar una propiedad en Argentina: consejos y estrategias clave

Alquilar una propiedad en Argentina puede ser complicado, pero con la preparación adecuada, tanto los propietarios como los inquilinos pueden disfrutar de un acuerdo claro y beneficioso. 

Si sos propietario, esta guía es para vos. Acá te vamos a ayudar a entender y optimizar cada etapa del proceso, desde la preparación del inmueble hasta la firma del contrato.

Siempre son más atractivas aquellas propiedades que están bien mantenidas. Según expertos del sector inmobiliario, la primera impresión es clave: una casa limpia, ordenada y con una estética acorde casi seguro que será alquilada más rápidamente que aquella que no cuenta con dichas características. Algunas acciones de preparación incluyen:

Incluir servicios modernos, como conexión a internet de alta velocidad o electrodomésticos eficientes, puede hacer que tu propiedad destaque en un mercado sumamente competitivo. También podés considerar la instalación de medidas de seguridad como cámaras o cerraduras inteligentes, sobre todo en propiedades urbanas.

En Argentina, con la derogación reciente de la ley 27.551, la cual establecía que los contratos de alquiler debían tener un plazo mínimo de dos años y cumplir con ciertos requisitos legales (como especificar el valor en pesos), prima la libertad de las partes a la hora de acordar. Ya no hay plazo mínimo legal ni requisitos respecto de la moneda o plazos de actualización. 

En cuanto a los documentos, los más importantes son:

Para destacar entre todas las propiedades puestas en alquiler, es clave crear un anuncio atractivo y profesional, que incluya:

En Argentina, plataformas como Mercado Libre Inmuebles son ideales para llegar a un público más amplio. También podés promocionar a través de redes sociales como Facebook que, a través de Marketplace, permiten interactuar directamente con los interesados. Además, para aquellos propietarios que prefieren delegar el manejo de las negociaciones y los contratos, las inmobiliarias tradicionales son una gran alternativa.

A la hora de fijar un precio, investigar el mercado local y tener en cuenta factores como la ubicación, la oferta y la demanda, y las características de la propiedad para establecer un precio adecuado. Un precio realista atrae más interesados y reduce los tiempos de vacancia.

Mostrar el inmueble en las mejores condiciones aumenta las posibilidades de alquilarlo. Antes de cada visita, asegurate de:

Recibir a los potenciales inquilinos de manera cordial y estar predispuesto a responder todas las preguntas puede ayudar a generar confianza y a acelerar la decisión por parte de los interesados. Proporcionar detalles sobre el contrato y las condiciones del alquiler.

Algunos criterios para minimizar riesgos y evitar problemas con los inquilinos incluyen:

 El contrato de alquiler es el documento más importante, se realiza ante escribano público y debe incluir:

El depósito de garantía, que en la mayoría de los casos es equivalente a un mes de alquiler, debe ser manejado con transparencia. En el caso de utilizar seguros de caución, es importante explicarle al inquilino las ventajas y requisitos de este método.

Establecer reglas claras desde un principio para manejar quejas o problemas, como reparaciones o desacuerdos sobre el contrato. Esto puede consistir en la designación de un administrador o la utilización de servicios de mediación, como los ofrecidos por colegios de corredores inmobiliarios.

Un buen propietario no solo busca alquilar su propiedad, sino también construir una relación positiva con sus inquilinos. Esto se construye a través de:

A continuación, respondemos a una serie de preguntas que a menudo suelen surgir al momento de poner en alquiler una propiedad.

Si el inquilino incumple el contrato, podés iniciar acciones legales, como el desalojo tras notificaciones adecuadas. Sin embargo, te recomiendo buscar soluciones amigables antes de llegar a esta instancia, que puede ser bastante ardua.

Solo se puede pedir un mes de alquiler como depósito y hasta dos meses por adelantado. Sin embargo, si el inquilino quiere, puede pagar todo el contrato por adelantado. Esto debe quedar especificado en el contrato.

Las actualizaciones deben ser pactadas por las partes en el contrato, según los índices elegidos (ya no es necesario utilizar el ICL).

En el contrato se debe añadir una cláusula que indique cómo se manejan las partes en caso de daños en la propiedad. En la mayoría de los casos se pacta que el propietario se quede con el depósito de garantía para solventar esos gastos, siempre y cuando que ellos no correspondan al uso y desgaste habitual de la vivienda.

Si, es muy común poner en venta casas que están en alquiler, pero hay que tener en cuenta algunas consideraciones:

El contrato de alquiler sigue estando vigente por más que la casa cambie de propietario, es decir, el nuevo dueño tiene que respetar los términos del contrato en cuanto a duración y condiciones pactadas. Además se debe informar al inquilino de que la casa fue puesta a la venta y puede tener prioridad para comprarla si le interesa la misma. Las visitas deben ser coordinadas con el inquilino para que se respete su privacidad y sus tiempos y en caso de que se concrete la venta se lo debe notificar.

Las expensas ordinarias siempre corren a cargo del inquilino, pero lo que son las expensas extraordinarias y los impuestos ABL (alumbrado, barrido y limpieza) son responsabilidad del propietario.

No es obligatorio pero realizar el contrato ante un escribano público brinda seguridad y solvencia jurídica al acto realizado y de esa manera evitar futuros inconvenientes legales.

El depósito debe ser devuelto al inquilino al finalizar el contrato, siempre que la propiedad esté en las condiciones pactadas. Normalmente, se devuelve dentro de los 30 días posteriores a la entrega del inmueble.