Cómo permutar una propiedad en Argentina: guía paso a paso

Entendiendo la permuta de propiedades: ¿Qué es una permuta inmobiliaria?

Ventajas y desventajas de la permuta

Ventajas de la permuta

• Evita el uso de dinero en efectivo: dado que el intercambio se basa en el valor de las propiedades, muchas permutas no requieren grandes desembolsos de dinero. Esto resulta especialmente útil en situaciones de restricciones cambiarias o dificultades para acceder a financiamiento.

• Ahorro en impuestos: en algunos casos, los costos fiscales asociados a la permuta pueden ser menores que los de una operación de compra-venta convencional.

• Transacción directa y personalizada: la negociación se da entre las dos partes involucradas, lo que permite acuerdos más flexibles y adaptados a las necesidades de cada uno.

• Facilidad para actualizar la propiedad: la permuta es una opción ideal para quienes desean cambiar su hogar por uno más grande, más pequeño o en una ubicación distinta sin pasar por la venta y posterior compra de un inmueble.

Desventajas de la permuta

• Riesgo en permutas a futuro: cuando el intercambio incluye unidades a construir, el éxito de la operación depende de que el desarrollador cumpla con los plazos y estándares acordados. Si la construcción se retrasa o no se concreta, el permutante puede enfrentarse a pérdidas significativas.

• Dificultad para encontrar equivalencia: es posible que las propiedades no tengan el mismo valor, lo que puede complicar las negociaciones. En estos casos, suelen incluirse ajustes monetarios que podrían generar desacuerdos.

• Complejidad legal: la redacción y cumplimiento del contrato de permuta requiere asesoramiento profesional. Cualquier error en este documento puede derivar en conflictos legales.

• Limitación en la elección de inmuebles: a diferencia de una compra-venta, donde el mercado ofrece más opciones, en una permuta estás limitado a las propiedades que los permutantes estén dispuestos a intercambiar.

Consideraciones clave

Preparación para la permuta

Evaluación y tasación de propiedades

• Una tasación profesional realizada por un tasador matriculado que tenga en cuenta el valor de mercado, la ubicación, el estado de la propiedad y las condiciones del entorno.

• Una revisión de gastos asociados, como deudas pendientes, expensas o impuestos adeudados, que podrían afectar la valuación final.

Búsqueda de propiedades y partes compatibles

• Asesoramiento inmobiliario: contratar un agente con experiencia en permutas te va a ahorrar tiempo y esfuerzo.

• Plataformas especializadas: existen sitios web y aplicaciones que permiten publicar propiedades para permutar y contactar a interesados.

• Red de contactos: consultar con conocidos o grupos específicos puede ayudarte a encontrar opciones interesantes de manera más personalizada.

Aspectos legales y documentación

Documentación necesaria para una permuta

• Títulos de propiedad: es el documento que acredita quién es el dueño del inmueble. Debe estar al día y sin conflictos legales pendientes.

• Certificado de dominio: este informe, emitido por el Registro de la Propiedad, confirma que el inmueble no posee restricciones, como embargos, hipotecas o litigios.

• Certificado de libre deuda: demuestra que el inmueble está libre de deudas relacionadas con impuestos municipales, provinciales o de servicios.

• Plano de mensura actualizado: es obligatorio para garantizar que el inmueble respeta las normativas de urbanización y no presenta irregularidades estructurales.

• Informe de valuación: si bien no es obligatorio, una tasación profesional facilita establecer una equivalencia justa entre los inmuebles involucrados.

• Identificación de las partes: los participantes deben presentar documentos de identidad válidos (DNI) y, en caso de que se trate de empresas, estatutos o poderes que acrediten representación.

El contrato de permuta

• Identificación de las partes: nombres, apellidos, documentos de identidad y, si corresponde, representación legal.

• Descripción de los inmuebles: detalle exhaustivo de cada propiedad, incluyendo ubicación, características, valuación, y documentación asociada.

• Términos del intercambio: define si la permuta será directa o si se incluirán ajustes monetarios. En caso de que una de las propiedades sea una unidad a construir, deben especificarse los plazos de entrega, características de la construcción y penalizaciones por incumplimiento.

• Declaración de conformidad: ambas partes deben expresar su consentimiento para llevar a cabo el intercambio bajo las condiciones descritas.

• Resolución de disputas: se pueden incluir cláusulas que establezcan la mediación o arbitraje en caso de conflictos.

Consideraciones legales adicionales

• Impuestos y costos asociados: aunque la permuta puede tener beneficios fiscales, es esencial consultar con un contador sobre los impuestos aplicables, como el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) o el impuesto de sellos.

• Registro de la permuta: una vez firmadas las escrituras, la operación debe registrarse en el Registro de la Propiedad. Este paso formaliza la transferencia y protege los derechos de los nuevos propietarios.

• Revisión de antecedentes legales: antes de avanzar, es recomendable realizar un análisis exhaustivo de los antecedentes legales de los inmuebles para evitar futuros inconvenientes.

Finalización del proceso de permuta

Cierre del acuerdo y transferencia de propiedades

• Firma del contrato definitivo: una vez que las partes están conformes con los términos pactados, deben firmar el contrato de permuta ante un escribano público. Este documento otorga validez legal a la transacción.

• Escrituración de las propiedades: cada una de las partes debe transferir formalmente la titularidad de su propiedad mediante una escritura pública. Este proceso se lleva a cabo ante un escribano y requiere la presencia de ambas partes.

• Pago de ajustes monetarios (si corresponde): en caso de que la permuta incluya un balance en dinero para compensar diferencias en el valor de los inmuebles, este monto debe pagarse al momento de la firma.

• Registro de la operación: las escrituras deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente para que las nuevas titularidades queden formalmente registradas. Este paso es indispensable para proteger los derechos de las partes.

• Entrega de posesión: finalmente, se entrega la posesión de los inmuebles, lo que incluye entregar llaves, desalojar propiedades, y realizar cualquier trámite pendiente relacionado con los servicios básicos.

Resolución de posibles complicaciones

• Diferencias en la valuación de las propiedades: si las partes no están de acuerdo con los valores tasados, es posible renegociar el contrato o solicitar una segunda tasación por un profesional independiente.

• Incumplimientos contractuales: en caso de que una de las partes no cumpla con lo pactado, como retrasos en la entrega de la propiedad o el pago de ajustes, se pueden activar cláusulas de penalización establecidas en el contrato.

• Problemas de documentación: si al momento de la escrituración se detectan errores o falta de papeles, se debe detener el proceso hasta corregir las irregularidades. Contar con un escribano o abogado desde el inicio puede prevenir este tipo de complicaciones.

• Disputas entre las partes: en situaciones donde surjan desacuerdos importantes, se puede recurrir a mediación o arbitraje para encontrar una solución que satisfaga a ambas partes sin necesidad de litigar.

Consejos finales para cerrar el proceso

• Revisar el contrato y la documentación: antes de firmar, asegúrate de leer cuidadosamente todos los términos y de que la documentación esté completa y actualizada.

• Planificar la entrega de posesión: coordinar con la otra parte los detalles de la mudanza o entrega de llaves para evitar confusiones.

• Contar con profesionales: un escribano y un abogado especializado son fundamentales para supervisar cada paso y garantizar que todo cumpla con la normativa legal.

Conclusión

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona la permuta de propiedades en Argentina?

¿Qué impuestos se pagan en una permuta de inmuebles en Argentina?

¿Cómo se formaliza la permuta?

¿Cómo se realiza la permuta?