Expensas extraordinarias: qué son y cómo afectan a los propietarios

En los inmuebles en propiedad horizontal, como los departamentos o PH, los propietarios deben abonar una serie de gastos comunes para el mantenimiento de las áreas compartidas del edificio. Estos gastos se dividen principalmente en expensas ordinarias y extraordinarias, siendo estas últimas las que originan mayores dudas y controversias entre los propietarios. Las expensas ordinarias cubren los costos del funcionamiento habitual del consorcio, mientras que las extraordinarias corresponden a trabajos o situaciones que no se previeron en el presupuesto inicial.

Las expensas ordinarias son aquellos pagos que cubren el mantenimiento continuo del inmueble, como la limpieza, seguridad, servicios generales (agua, electricidad), y reparaciones menores. 

En cambio, las expensas extraordinarias se generan cuando hay necesidad de realizar obras o arreglos de mayor envergadura, como la reparación de fachadas, el cambio de ascensores o la instalación de nuevos servicios. Este tipo de gastos no están previstos en los presupuestos ordinarios y suelen ser aprobados en una asamblea de propietarios.

El Código Civil y Comercial de la Nación, a través del artículo 2048, establece las pautas y regulaciones sobre las expensas. Las expensas extraordinarias, al ser de naturaleza imprevisible, deben ser aprobadas por una mayoría en la asamblea, lo que brinda a los propietarios la oportunidad de debatir sobre la necesidad y el monto de los trabajos propuestos.

Las expensas extraordinarias son aquellas que, por su naturaleza, no están previstas en el presupuesto común del consorcio y surgen de la necesidad de realizar reparaciones, renovaciones o mejoras en el edificio. Su impacto es significativo para los propietarios, tanto desde el punto de vista económico como en la gestión interna del consorcio. A continuación, se detalla el marco legal que regula estos gastos, su impacto en los propietarios, y los procedimientos para su aprobación y distribución.

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación regula de manera precisa las expensas en el marco de la propiedad horizontal, distinguiendo entre expensas ordinarias y extraordinarias. Este artículo establece que las expensas extraordinarias deben ser aprobadas en una asamblea de propietarios, la cual se convoca específicamente para debatir la necesidad y los montos de los gastos extraordinarios propuestos.

Es importante destacar que las expensas extraordinarias están sujetas a una aprobación mayoritaria en la asamblea, conforme al artículo 2048, que estipula que la decisión debe tomarse por mayoría simple de los presentes, salvo que los estatutos del consorcio dispongan algo distinto. De esta manera, los propietarios tienen voz y voto sobre los gastos adicionales y su distribución. Esta regulación busca evitar decisiones unilaterales por parte de los administradores del consorcio y asegurar que todos los involucrados estén de acuerdo con las obras y los gastos implicados.

El cálculo de las expensas extraordinarias sigue el mismo principio que las expensas ordinarias: cada propietario contribuye según el coeficiente de copropiedad que posee en el consorcio. Este coeficiente refleja el porcentaje de propiedad de cada unidad en relación con el total del inmueble. Este método garantiza que los gastos sean proporcionales al valor de las propiedades y al uso de las áreas comunes.

Sin embargo, en el caso de las expensas extraordinarias, la cantidad de dinero que debe aportar cada propietario puede variar dependiendo de la obra a realizar. Si la obra afecta principalmente a ciertos sectores del edificio (por ejemplo, una mejora en las instalaciones de gas solo afectará a las unidades que utilicen este servicio), los gastos pueden ser distribuidos sólo entre los propietarios de las unidades afectadas, siempre que así se decida en la asamblea.

El impacto económico de las expensas extraordinarias puede ser considerable, especialmente si las obras son de gran envergadura. Los propietarios deben estar preparados para afrontar estos gastos, que pueden incluir:

Cuando se trata de una expensa extraordinaria, el propietario puede verse afectado por un aumento temporal en los gastos comunes, lo que podría dificultar el pago de otras obligaciones. Si bien los gastos son necesarios para el buen mantenimiento del inmueble, su impacto económico puede generar tensiones dentro de la comunidad de propietarios, sobre todo si no se cuenta con un fondo de reserva adecuado para afrontar este tipo de imprevistos.

Una de las mejores prácticas para evitar que el impacto económico de las expensas extraordinarias sea demasiado grave es tener un fondo de reserva. Este fondo, aprobado por la asamblea, es un ahorro común que se destina a cubrir las obras extraordinarias que puedan surgir. Los administradores del consorcio deben garantizar que este fondo se utilice solo en casos realmente necesarios y que su distribución sea equitativa entre todos los propietarios.

En algunos casos, los propietarios pueden plantear la posibilidad de financiar las obras extraordinarias a través de cuotas extraordinarias, es decir, dividir el costo total de la obra en varios pagos. Esto permite distribuir el impacto económico a lo largo del tiempo, reduciendo la presión inmediata sobre los propietarios.

La correcta liquidación de las expensas extraordinarias es fundamental para evitar que los propietarios se vean perjudicados. Algunos de los errores más comunes en este proceso incluyen:

En resumen, las expensas extraordinarias son un aspecto fundamental en la vida de los propietarios de propiedades horizontales, ya que garantizan la correcta conservación y mejora de los inmuebles. Si bien su impacto puede ser significativo, especialmente si las obras son de gran envergadura, las regulaciones legales y las buenas prácticas de gestión pueden mitigar los efectos negativos. Al comprender la normativa vigente y asegurarse de que las expensas se gestionen de manera transparente y justa, los propietarios pueden proteger sus intereses y evitar disputas innecesarias.

En la propiedad horizontal, no solo los propietarios enfrentan desafíos relacionados con las expensas extraordinarias, sino que también surgen situaciones complejas en contratos de alquiler. En este contexto, es común que surjan disputas sobre quién debe asumir el pago de estas expensas, ya que la responsabilidad no siempre está claramente definida. 

Además, los conflictos pueden escalar cuando los cargos no son transparentes o cuando los inquilinos y propietarios tienen interpretaciones diferentes sobre las cláusulas contractuales.

Una de las preguntas más comunes entre los inquilinos y propietarios es quién debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias. En la mayoría de los contratos de alquiler, el propietario es el responsable de abonar estas expensas, ya que son costos imprevistos que no se derivan del uso habitual de la propiedad. Sin embargo, en algunos casos, los contratos pueden estipular que el inquilino cubra ciertas expensas extraordinarias si así se acuerda entre las partes.

Algunas de las cláusulas más comunes en los contratos de alquiler con respecto a las expensas extraordinarias incluyen:

Las disputas por expensas extraordinarias suelen surgir por malentendidos entre los copropietarios y los inquilinos, o entre los propios propietarios. Algunas de las disputas más comunes incluyen:

Para resolver estos problemas, los propietarios e inquilinos pueden recurrir a mecanismos legales de mediación o, si es necesario, llevar la disputa a un tribunal de pequeña cantidad o civil.

Para finalizar, a continuación, vamos a mencionar algunos de los puntos adicionales que deberías considerar. De esta manera, vas a poder gestionar mejor las expensas extraordinarias. 

La correcta gestión de las expensas extraordinarias es crucial para evitar conflictos y asegurar que todos los propietarios contribuyan de manera justa. Para ello, se recomienda:

En caso de dudas sobre las expensas extraordinarias o si surgen conflictos en la liquidación, es recomendable que los propietarios busquen asesoramiento legal especializado. Existen abogados y contadores especializados en propiedad horizontal que pueden ayudar a resolver disputas, además de servicios que brindan orientación sobre cómo interpretar el Código Civil y Comercial en estos casos.

Además, los propietarios pueden recurrir a asociaciones de consorcios, donde se brindan recursos educativos y apoyo en la gestión de los gastos comunes. Mantenerse informado sobre los derechos y obligaciones es esencial para una gestión eficiente y libre de conflictos en el consorcio.

Las expensas extraordinarias son un tema clave en la propiedad horizontal que pueden generar confusión y disputas tanto entre propietarios como entre propietarios e inquilinos. Comprender su regulación y clasificación es fundamental para evitar malentendidos y garantizar una gestión transparente. Las normas establecidas por el Código Civil y Comercial de la Nación brindan un marco legal claro, pero los errores en la liquidación y la falta de conocimiento de los derechos y obligaciones pueden dificultar la resolución de conflictos.

Para prevenir estas complicaciones, es esencial contar con una adecuada gestión de las expensas y, en caso de disputa, recurrir a los mecanismos legales disponibles. La educación y asesoramiento legal son herramientas valiosas para propietarios e inquilinos, ayudándoles a manejar eficazmente cualquier situación relacionada con las expensas extraordinarias.

Las expensas extraordinarias son gastos imprevistos o fuera de lo común que surgen en una propiedad horizontal. Se destinan a reparaciones, mejoras o proyectos especiales que no se incluyen en las expensas ordinarias, como obras de refacción mayor, cambios en instalaciones comunes o nuevos servicios. Estos gastos se distribuyen entre los propietarios, de acuerdo con su porcentaje de propiedad.

Si un propietario no paga las expensas extraordinarias, el consorcio tiene derecho a exigir el pago mediante acciones legales. Esto puede incluir la intimación de pago y, en casos extremos, la iniciación de un juicio de cobro. Además, la deuda puede acumular intereses, y el propietario podría enfrentar restricciones para vender o alquilar su propiedad hasta que la deuda esté saldada.

El Código Civil y Comercial de la Nación establece que tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias deben ser cubiertas por los propietarios de la propiedad horizontal. En cuanto a las expensas extraordinarias, el artículo 2048 aclara que deben ser aprobadas por la mayoría de los copropietarios. También regula los procedimientos para la liquidación y distribución de los gastos, buscando siempre el equilibrio entre los intereses de los copropietarios.

El fondo de reserva es un monto acumulado de expensas extraordinarias que se destina a cubrir gastos futuros imprevistos o urgentes en el consorcio, como reparaciones o emergencias. Este fondo se forma con aportes periódicos de los propietarios y debe ser aprobado por la asamblea. Su objetivo es asegurar que la comunidad cuente con recursos disponibles sin necesidad de generar deudas o realizar aumentos imprevistos en las expensas.