Qué es el "house flipping" y cuánto cuestan las propiedades para hacerlo en AMBA

En un contexto de inflación sostenida y volatilidad financiera, el mercado inmobiliario se reafirma como refugio de valor para muchos argentinos. Dentro de ese escenario, una tendencia que crece es el "house flipping": una estrategia de inversión que consiste en comprar una propiedad a precio competitivo, refaccionarla y venderla a un valor superior en un plazo relativamente corto. 

Esta práctica, habitual en mercados como el de Estados Unidos, empieza a ganar terreno también en la Argentina, donde los precios de los inmuebles usados y a refaccionar ofrecen margen de ganancia.

El concepto de house flipping se basa en tres pasos clave: comprar barato, renovar con criterio y vender a mejor precio. El objetivo es aprovechar inmuebles que, por su estado o antigüedad, están por debajo del valor promedio del mercado, realizar mejoras estéticas o funcionales que aumenten su atractivo y obtener una rentabilidad al colocarlo nuevamente en venta.

No se trata solo de arreglos cosméticos: muchas veces las mejoras incluyen cambios en instalaciones, optimización de espacios, modernización de cocinas y baños, pintura, pisos y carpintería. La clave está en calcular bien la inversión total -es decir, contemplar el gasto de la compra de la propiedad sumado al de la reforma y los impuestos y servicios- y proyectar un precio de reventa que deje margen de ganancia.

Según referentes del sector, un house flipping exitoso puede generar entre un 20% y 40% de rentabilidad neta si se elige bien la propiedad y se controlan los costos.

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En el mercado de Capital Federal y Gran Buenos Aires existen numerosas oportunidades para el house flipping, especialmente en inmuebles de más de 30 años que requieren actualización. Los barrios con alta demanda y rotación de publicaciones suelen ser ideales, ya que permiten una reventa más dinámica.

Según datos de Mercado Libre Inmuebles, algunos de los barrios más visitados por usuarios en abril 2025 fueron Caballito, Palermo, Belgrano, Recoleta y Villa Urquiza en la Ciudad de Buenos Aires; y Olivos, Martínez, Ramos Mejía y Banfield en el Gran Buenos Aires.

En estas zonas, hay departamentos antiguos a refaccionar que se publican entre US$900 y US$1.400 por metro cuadrado, mientras que las unidades ya recicladas en los mismos barrios pueden superar los US$2.000 o incluso US$2.500 por m2. Esto abre una brecha de valor que, bien aprovechada, puede significar una ganancia interesante.

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Cuánto cuesta una propiedad para hacer house flipping

Los precios de entrada para esta estrategia pueden variar según la zona, la superficie y el estado de la propiedad. A modo orientativo, estos son algunos valores de mercado actuales según publicaciones activas en Mercado Libre Inmuebles:

Los especialistas coinciden en que lo ideal es enfocarse en unidades bien ubicadas, con distribuciones aprovechables y estructura sólida que permitan reformas sin necesidad de intervenciones estructurales costosas. Una opción viable es guiarse por las tipologías que suelen registrar mayor presión de demanda. Por ejemplo, los departamentos de 2 y 3 ambientes suelen ser los más consultados, ya que tienen un buen volumen de compradores potenciales.

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Por otro lado, los edificios sin amenities y con expensas bajas también suelen ser atractivos, ya que permiten mantener un valor final competitivo que se suma a su nuevo atractivo. Asimismo, es importante verificar que la propiedad esté al día con la documentación, libre de deudas y con título perfecto para facilitar una reventa sin demoras.

El costo de una remodelación puede variar notablemente según el nivel de intervención que requiera el inmueble. Estos proyectos implican la intervención de múltiples rubros, como carpintería, gas, electricidad, albañilería y arquitectura, lo que hace clave contar con una planificación detallada y un presupuesto cerrado.

Además, los inversores con experiencia o estructura profesional suelen operar con equipos de obra propios, lo que permite optimizar los tiempos y abaratar costos frente a quienes tercerizan todos los servicios. Esto les da una ventaja competitiva al momento de escalar la rotación de propiedades.

Sin embargo, también hay factores que complejizan la estrategia. En los últimos meses, los costos asociados a los materiales de obra mostraron incrementos considerables, lo que impacta directamente en el presupuesto de cualquier renovación. Materiales clave como estructuras metálicas, revestimientos cerámicos y productos de pintura registran aumentos de precios que superan con holgura el promedio general, de acuerdo con estadísticas oficiales. Frente a este escenario, planificar con mayor rigor, comparar presupuestos y contar con proveedores eficientes se vuelve fundamental para sostener la rentabilidad del negocio.

El house flipping representa una opción concreta para quienes quieren invertir en inmuebles con una mirada activa y de corto plazo. Si bien requiere tiempo, gestión y algo de experiencia, también ofrece la posibilidad de generar retornos significativos en pocos meses.

En un contexto en el que los precios de propiedades usadas se mantienen contenidos y la demanda de viviendas renovadas sigue firme, encontrar las oportunidades justas puede traducirse en operaciones exitosas. Con acceso a plataformas como Mercado Libre Inmuebles y un buen asesoramiento, cada vez más personas se animan a explorar esta alternativa que combina obra, inversión y rentabilidad.

Autor: Inés Soler