Cuáles son los barrios más rentables para comprar departamento en CABA

En el contexto actual del mercado inmobiliario porteño, muchos inversores vuelven a poner el foco en los alquileres como una forma de obtener ingresos mensuales y proteger su capital. La clave para maximizar el rendimiento está en conocer cuáles son los barrios más rentables para comprar un departamento.

Según datos del mercado correspondientes a mayo de 2025, la rentabilidad promedio de los alquileres tradicionales en CABA se ubica en 5,37% bruto anual, con una leve suba respecto al mes anterior. Esto significa que, en promedio, hoy se necesitan 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo que mejoró un 11,2% en comparación con el año anterior.

El ranking de barrios con mejor rendimiento en términos de rentabilidad lo encabezan zonas del sur de la ciudad.

se consolida como el barrio más rentable de la Ciudad de Buenos Aires, con una rentabilidad bruta anual del 8,5%. Esto implica que un inversor podría recuperar su capital en aproximadamente 11,8 años, bastante por debajo del promedio de la ciudad.

El segundo lugar es para

, con una rentabilidad del 8,1%, seguido por Parque Avellaneda (7,5%), Floresta (7,2%) y Parque Patricios y La Boca, ambos con un 6,9% anual.

El listado de los 10 barrios más rentables se completa con:

También aparece Villa General Mitre, que cierra el top 11 con una rentabilidad del 6,2%.

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La rentabilidad inmobiliaria mide la relación entre los ingresos que genera un inmueble por alquiler y el capital invertido para comprarlo. La fórmula más utilizada es la de rentabilidad bruta anual, que no incluye gastos de mantenimiento, impuestos ni vacancia.

Fórmula: Rentabilidad bruta anual (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100

Por ejemplo, si un departamento cuesta US$50.000 y genera US$4.000 al año en alquileres, su rentabilidad bruta será del 8% anual.

Esta cuenta permite comparar barrios o tipos de propiedades para evaluar dónde conviene invertir en función del ingreso que puede generar el inmueble.

Los barrios con mayor rentabilidad suelen compartir una misma característica: el valor de compra por metro cuadrado es bajo en comparación con el valor del alquiler.

En zonas como Lugano (US$894/m2) o Nueva Pompeya, los precios de venta son considerablemente más accesibles que en barrios tradicionales como Palermo (US$2730/m2) o Recoleta, pero la demanda de alquiler sigue siendo fuerte, lo que mantiene los valores locativos relativamente altos respecto a la inversión inicial.

Otro punto clave es que estos barrios tienen una vacancia más baja y menor competencia de oferta, lo que ayuda a alquilar más rápido y reducir los períodos sin ingresos.

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Si bien los barrios del sur lideran en rentabilidad, las zonas más tradicionales y de mayor poder adquisitivo muestran retornos más bajos.

Puerto Madero, por ejemplo, es el barrio con menor rentabilidad de CABA, con apenas un 3,9% anual. Le siguen Palermo (4,2%), Belgrano (4,5%), Núñez (4,5%), Colegiales (4,5%), Retiro (4,7%) y Recoleta (4,8%).

Esto no significa que no sean barrios interesantes para invertir. Muchos compradores eligen estas zonas pensando en la valorización a largo plazo o en la seguridad de la demanda, incluso aceptando un retorno locativo más bajo.

Un dato interesante surge al comparar el ranking de rentabilidad con el de barrios más buscados por los inquilinos. Según las estadísticas de tráfico de Mercado Libre Propiedades en junio de 2025, los cinco barrios más visitados por usuarios que buscan alquiler son:

Esto demuestra que las zonas con mayor demanda no siempre son las más rentables para el inversor. Por ejemplo, Palermo, que ocupa el segundo lugar en búsquedas, tiene una rentabilidad bastante inferior al promedio general de la ciudad. Sin embargo, su alta demanda y baja vacancia siguen siendo factores atractivos para muchos propietarios.

Otra variable importante para evaluar una inversión inmobiliaria es cuánta oferta hay disponible en el barrio donde se piensa comprar. Según el relevamiento de Mercado Libre Propiedades, barrios como Palermo, Caballito y Belgrano concentran la mayor cantidad de

Por ejemplo:

En contraste, barrios como Lugano o

tienen mucho menor volumen de oferta, lo que significa menos competencia para el propietario al momento de alquilar.

Este dato es clave: mientras más competencia haya en un barrio, más difícil puede ser encontrar inquilino rápidamente o mantener el valor del alquiler sin necesidad de negociar a la baja.

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La decisión final dependerá del perfil de cada inversor.

Si el objetivo es maximizar ingresos mensuales, los barrios del sur como Lugano, Nueva Pompeya o Parque Avellaneda ofrecen hoy las mejores tasas de retorno.

En cambio, si el foco está puesto en la valorización a largo plazo, en la ubicación estratégica o en la demanda premium, zonas como Palermo, Belgrano o Recoleta siguen siendo apuestas seguras.

En cualquier caso, antes de avanzar en la compra, es recomendable comparar diferentes barrios y analizar tanto la rentabilidad como la demanda y la competencia de oferta.

Si estás buscando tu próxima inversión inmobiliaria, podés explorar todas las opciones de departamentos en venta en CABA en Mercado Libre Propiedades, filtrando por barrio, precio o cantidad de ambientes.

Autor: Inés Soler