Qué dice el reglamento de copropiedad

El reglamento de copropiedad es un documento clave para la convivencia y la administración de edificios, complejos y barrios sometidos al régimen de propiedad horizontal en Argentina. Su función principal es establecer de manera clara y ordenada los derechos, obligaciones y responsabilidades de cada propietario, así como las normas de uso de los espacios comunes.

Se trata de un documento con validez legal que define cómo deben organizarse y utilizarse tanto las unidades privadas como las áreas comunes de un inmueble. Tiene que estar redactado en forma de escritura pública y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

En términos prácticos, funciona como una especie de “constitución” interna del edificio o complejo, con reglas que deben respetar todos los propietarios y, en muchos casos, también los inquilinos.

El reglamento de copropiedad es imprescindible en cualquier inmueble dividido bajo el régimen de propiedad horizontal. Esto incluye:

La exigencia surge cada vez que un inmueble tiene varias unidades independientes pertenecientes a distintos titulares. Además, es un requisito legal para constituir formalmente el consorcio de propietarios.

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El reglamento debe ser elaborado por el titular del inmueble. Puede tratarse de una persona física o jurídica, pero siempre debe ser quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad.

El proceso incluye la redacción del documento, su firma ante escribano público y su inscripción en el Registro correspondiente. En el caso de edificios nuevos, es habitual que el desarrollador inmobiliario sea quien gestione este trámite antes de comenzar a escriturar las unidades.

Si se trata de un inmueble ya construido que se quiere dividir en propiedad horizontal, el propietario deberá promover el mismo procedimiento. La normativa también habilita a cualquier titular que tenga intención de someter el inmueble a este régimen a realizar los trámites.

El reglamento aborda distintos aspectos que regulan tanto la convivencia como la administración del inmueble. Entre los puntos más relevantes, se destacan:

1. Descripción del edificio y de cada unidad

El documento detalla la superficie, ubicación y características de cada unidad funcional, ya sea un departamento, cochera, baulera o local comercial. También identifica las áreas comunes como pasillos, halls, ascensores, terrazas, jardines o amenities.

2. Normas de uso

Establece qué actividades están permitidas o restringidas en las unidades privadas y en las áreas comunes. Algunos ejemplos son:

3. Distribución de gastos y expensas

El reglamento define cómo se calculan y distribuyen los gastos comunes entre los propietarios. Cada unidad suele tener asignado un porcentaje o coeficiente de participación, que se determina en función de su superficie, ubicación o destino.

Además, se diferencia entre gastos ordinarios (relacionados con el mantenimiento diario) y extraordinarios (como obras importantes o mejoras en el edificio).

4. Administración del consorcio

Se detallan las funciones del administrador, el modo en que debe ser designado y el período de duración de su mandato. También se establecen los mecanismos de convocatoria y funcionamiento de las asambleas de propietarios, junto con las mayorías necesarias para adoptar decisiones.

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5. Sanciones y penalidades

El reglamento establece las consecuencias que pueden aplicarse en caso de incumplimiento de sus disposiciones. Las sanciones pueden incluir desde apercibimientos y multas hasta restricciones en el uso de áreas comunes o acciones legales para resolver conflictos mayores.

Al

, el escribano interviniente debería entregar al comprador una copia del reglamento junto con la escritura. Sin embargo, esto no siempre ocurre.

Si el nuevo propietario no recibe el documento, tiene varias opciones para obtenerlo:

Si no se cuenta con los datos catastrales, puede ser necesario pedir primero un informe de dominio para avanzar con el trámite.

Sí, pero el proceso requiere cumplir con ciertos requisitos legales y formales. Para modificar el reglamento de copropiedad, se necesita:

En algunos casos, cuando la modificación afecta derechos previamente adquiridos por los propietarios, puede ser necesaria la unanimidad.

Las reformas suelen realizarse cuando se quieren actualizar normas de convivencia, modificar el uso de espacios comunes o ajustar el sistema de distribución de expensas.

Si bien el reglamento está pensado principalmente para los propietarios, también impacta directamente en los inquilinos. Quienes alquilen una unidad dentro del edificio deben respetar todas las normas de convivencia y uso de espacios comunes establecidas en el reglamento.

Por eso, es recomendable que los propietarios incluyan una cláusula en el contrato de alquiler que obligue al inquilino a cumplir con el reglamento de copropiedad. Esto puede evitar futuros conflictos por cuestiones como el uso indebido de áreas comunes, tenencia de mascotas o ruidos molestos.

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El reglamento de copropiedad está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación, dentro del apartado dedicado a la propiedad horizontal. Además, existen decretos y disposiciones complementarias que establecen las formalidades para su redacción, inscripción y posibles modificaciones.

Entre los artículos más relevantes se encuentran aquellos que definen qué es la propiedad horizontal, cómo se constituyen los consorcios, cuáles son las partes comunes y qué derechos y obligaciones tiene cada propietario.

Conocer en detalle el reglamento de copropiedad es fundamental para quienes ya son dueños, para los inquilinos y, especialmente, para quienes están evaluando comprar un departamento en Buenos Aires, en el GBA o en cualquier otro punto del país.

Antes de cerrar una operación inmobiliaria, siempre es recomendable solicitar una copia del reglamento para conocer las normas que regirán la convivencia en el edificio y evitar sorpresas en el futuro.